Tiền thuê mặt bằng chiếm bao nhiêu % doanh thu? Bốn con số cãi nhau

Bạn đang cầm báo giá thuê 20 triệu một tháng, mặt tiền 4 m trên đường Phan Văn Trị, Gò Vấp. Bạn gõ "tiền thuê mặt bằng chiếm bao nhiêu phần trăm doanh thu" và nhận về bốn con số khác nhau. Tôi từng đứng đúng chỗ đó, nên làm phép tính một lần cho xong.

Bốn con số và vì sao chúng lệch nhau

ILOTA nói tiền thuê nên dưới 10–15% doanh thu. Cubes Asia nói dưới 18–20%. Tuổi Trẻ tháng 3/2025, bài về bẫy nhượng quyền, đưa mức 20–30%. POS365 nói tiền thuê chiếm 30–40% chi phí vận hành.

Chúng lệch nhau vì không cùng mẫu số. Hai con số đầu chia cho doanh thu. POS365 chia cho chi phí, mà chi phí nhỏ hơn doanh thu nếu quán còn lãi, nên 30–40% chi phí có thể chỉ là 25% doanh thu. Mức 20–30% là chuyện nhượng quyền, nơi bạn còn trả thêm phí thương hiệu.

Sapo còn nói mặt bằng chiếm khoảng 30% tổng vốn, nhưng đó là tiền cọc trên vốn ban đầu, không phải tỉ lệ hằng tháng. Bốn nguồn, ba mẫu số.

Từ tiền thuê ra số ly mỗi ngày: bảng 8 / 20 / 35 / 70 triệu

Giá một ly 35.000₫, tháng 30 ngày. Cột cuối theo cách của DCorp, lãi gộp 12.000₫ mỗi ly: số ly đầu ngày chỉ để trả tiền nhà, chưa tính lương hay điện.

Dòng 20 triệu khớp ví dụ của ILOTA: doanh thu 133 triệu, khoảng 126 ly một ngày. DCorp tính cho một quán tổng chi phí 94 triệu: 260 ly mỗi ngày mới hòa vốn.

Cùng 20 triệu, quy tắc 15% bắt bạn bán 127 ly, quy tắc 30% chỉ đòi 63 ly, nghe dễ thở hơn. Nhưng 56 ly đầu tiên trong 63 ly đó đã là của chủ nhà. Bạn còn 7 ly để trả lương, tiền điện, và trả cho chính mình.

Muốn xem khu của bạn thì gõ địa chỉ mặt bằng vào ô dưới, kết quả hiện ra ngay trong bài.

Số ly đó phải đến từ đâu

127 ly một ngày nghe không nhiều, cho tới khi chia ra theo giờ. Sáng 6 đến 9 giờ chiếm phân nửa, chiều tan sở một đợt, 3 giờ chiều và 9 giờ tối gần như trống. Nghĩa là ba giờ sáng cần khoảng 60 ly, một ly mỗi ba phút.

Đừng đếm ly, hãy đếm người. Một chủ quán nói trên CafeF tháng 10/2025 rằng trước một khách uống 2–3 ly mỗi ngày, giờ còn 1 ly. Vậy 127 ly gần bằng 127 người khác nhau bước qua cửa mỗi ngày. Câu hỏi thật là: 127 người đó đang uống ở đâu lúc này?

Mỗi quán quanh đó lấy đi bao nhiêu ly (ước lượng thô)

Họ đang uống ở các quán quanh đó. Trước khi ký, đếm số quán cùng loại trong 1 km quanh điểm đó, bằng cách đi bộ hai buổi hoặc quét đối thủ trên LocalLeads (quét miễn phí). Giả sử đếm được 8 quán.

Kế đó là ước lượng thô. Đứng trước ba quán gần nhất lúc 7 giờ 30 sáng, đếm khách vào trong 30 phút, ví dụ ra 18, 11 và 6 người. Nhân đôi ra một giờ được 70, hai giờ sáng còn lại được phân nửa, cả ngày gấp đôi buổi sáng: khoảng 280 khách cho ba quán.

Với 8 quán, cả khu đang chia nhau quanh 600–700 ly mỗi ngày. Bạn là quán thứ 9, chia đều thì được khoảng 75. Nhưng không ai chia đều cho quán mới, khách quen không tự nhiên đổi chỗ. Năm đầu, con số thực tế hơn là 40–50 ly, trừ khi bạn có thứ 8 quán kia không có.

Cần 127, ước được 50. Đó là khoảng cách giữa "quán tôi hay đông" và "quán tôi có lãi". Cách đọc kỹ một vùng có ở bài ví dụ quét 3 km quanh một ngã tư Quận 7.

Khi nào 15% vẫn chết, 30% vẫn sống

Tỉ lệ chỉ đúng khi doanh thu ở mẫu số thật sự xảy ra. Mặt bằng 8 triệu trong hẻm, quanh đó 8 quán, cần 51 ly nhưng chỉ lấy được 25. Tiền thuê thành 30% doanh thu thật, và bạn chết với một mặt bằng rẻ.

Ngược lại, mặt bằng 35 triệu ở đường có hai toà văn phòng, 1 km chỉ có 2 quán. Cần 222 ly. Sáu tháng đầu bán 150 ly, tiền thuê chiếm 22%, quá ngưỡng nhưng bạn sống, vì số ly còn chỗ tăng. Năm hai bán 230 ly, tiền thuê tự về 15%.

Tỉ lệ là cách kiểm tra đáp án, không phải cách tìm đáp án. Đếm số ly khu đó còn cho bạn trước, rồi mới xem tiền thuê là bao nhiêu phần trăm. Cách đếm có ở bài chọn mặt bằng bằng số liệu đối thủ.

Tờ tính một trang

Chép tám dòng này ra giấy.

1. Tiền thuê một tháng: ___
2. Giá bán trung bình một ly (25.000–45.000₫): ___
3. Doanh thu cần nếu thuê là 15%: dòng 1 chia 0,15
4. Số ly một ngày cần bán: dòng 3 chia 30, chia dòng 2
5. Số quán cùng loại trong 1 km: ___
6. Khách một ngày của ba quán gần nhất (đếm 30 phút rồi nhân lên): ___
7. Phần bạn lấy được năm đầu: dòng 6 chia 3, lấy một nửa
8. So dòng 7 với dòng 4. Dòng 7 nhỏ hơn thì bỏ, hoặc ép giá thuê tới khi hai dòng gặp nhau.

Thêm một dòng cho câu hỏi "mở quán cà phê cần bao nhiêu vốn". Sapo tính mặt bằng chiếm khoảng 30% tổng vốn: có 300 triệu thì phần mặt bằng khoảng 90 triệu. Cọc 2–3 tháng cộng một tháng trả trước, nên 90 triệu chỉ gánh nổi mức thuê 22–30 triệu. Cầm báo giá 35 triệu với 300 triệu vốn là lệch từ dòng đầu.

Ba dấu hiệu nên bỏ dù giá rẻ

Thứ nhất, trong 1 km có quán cùng loại vừa treo biển sang nhượng. Nửa đầu 2025 có hơn 50.000 cửa hàng ăn uống đóng cửa (theo khảo sát iPOS, Tuổi Trẻ dẫn lại). Một biển "sang quán" ngay khu đó là một người vừa làm xong phép tính này và ra số âm.

Thứ hai, giá rẻ vì không ai đi ngang. Đứng 30 phút giờ cao điểm mà đếm không tới 20 người đi ngang cửa thì 8 triệu cũng là đắt.

Thứ ba, hợp đồng một năm, tăng giá không ghi trần. Tháng thứ 13, bạn vừa có khách quen, chủ nhà đòi thêm 30%, mà bạn đã bỏ 200 triệu vào quán. Giá rẻ năm đầu là mồi, giá năm hai mới là giá thật.

Trước khi đặt cọc, mở trang quét đối thủ của LocalLeads, chấm điểm mặt bằng, chọn bán kính 1 km, xem bao nhiêu quán cùng loại đang chia khách với bạn. Quét miễn phí. Rồi mang con số đó về điền vào dòng 5.