Đứng đếm khách 3 ngày trước khi thuê mặt bằng: đếm sao cho đúng

Ai cũng khuyên tôi một câu trước khi ký hợp đồng thuê: ra đứng quan sát vài ngày đi. Tôi ra đứng thật, ngày đầu về với con số 1.200 người đi ngang mà không biết làm gì với nó. Bài này là cách tôi đếm lượng người qua lại mặt bằng ở lần thứ hai, khi đã có tờ giấy, khung giờ và cách quy ra số ly.

Vì sao "quan sát một ngày" cho ra số sai

Mọi bài khảo sát mặt bằng mở quán cafe tôi đọc đều khuyên giống nhau: dành ít nhất một ngày quan sát (theo KiotViet) hoặc đứng vào ba lúc sáng, trưa, tối (theo POS365). Lời khuyên không sai, nhưng một ngày là một mẫu. Thứ hai đông cà phê sáng, thứ bảy khách ngồi lâu, một hôm mưa là số đếm rớt một nửa. Đứng đúng một ngày, bạn đang đánh cược tiền cọc vào thời tiết của hôm đó.

Cái sai thứ hai là đếm cái gì. Đếm "người đi ngang" là đếm cả người phóng xe 40 km/h không bao giờ dừng. Với quán cà phê, người đó không phải khách.

Muốn xem khu của bạn thì gõ địa chỉ mặt bằng vào ô dưới, kết quả hiện ra ngay trong bài.

Ba ca, hai loại ngày, mỗi ca 30 phút

Tôi mượn khung giờ của ILOTA: 7–9h, 12–13h30 và 19–21h, đếm cả ngày thường lẫn cuối tuần. Chỉ chỉnh một điểm: đếm 30 phút giữa khung thay vì đứng suốt, vì đứng 2 tiếng liền bạn sẽ đếm sót từ phút thứ 40.

Lịch của tôi gói trong ba ngày: một thứ ba, một thứ năm, một thứ bảy. Mỗi ngày ba ca, tổng chín ca. Bốn tiếng rưỡi đứng đường, đổi lấy quyết định về khoản cọc ba tháng. Gần trường học hoặc văn phòng thì thêm ca 16h30–17h, giờ bán ly thứ hai trong ngày.

Tờ đếm bốn cột: đi bộ, xe máy dừng được, vào quán bên cạnh, giờ

Tờ giấy kẻ bốn cột. Cột một: người đi bộ ngang cửa. Cột hai: xe máy đi chậm hoặc dừng được, tức là có chỗ tấp vào lề mà không bị bấm còi. Cột ba: người đi vào quán bán đồ uống bên cạnh. Cột bốn: giờ bắt đầu ca.

Cột ba là cột đắt nhất trên tờ giấy. Nó cho biết bao nhiêu người trong dòng đi ngang thực sự móc tiền mua nước. Gạch bằng bút, không đếm bằng điện thoại, vì bạn sẽ lướt mạng và đếm hụt.

Từ người đi ngang ra số ly, và cách kiểm tra bằng quán bên cạnh

Lấy cột ba chia cho tổng cột một và cột hai, được tỉ lệ ghé. Con số này thường nhỏ hơn bạn nghĩ nhiều.

Tờ đếm của tôi ở một hẻm lớn quận Phú Nhuận: trung bình 180 người đi bộ và xe dừng được trong 30 phút, quán bên cạnh đón 6 người, tỉ lệ ghé khoảng 3%. Ba khung giờ đông cộng lại 5,5 tiếng, tức 11 ca, quán bên cạnh bán khoảng 66 ly. Giờ vắng tôi tính bằng một phần ba giờ đông, 6,5 tiếng còn lại thêm khoảng 26 ly. Quán đó bán quanh 90 ly một ngày, con số tôi dùng cho mặt bằng cạnh nó.

Số 90 này đem so với tiền thuê theo mốc của ILOTA: tiền thuê dưới 10–15% doanh thu, thuê 20 triệu cần doanh thu khoảng 133 triệu, tương đương khoảng 126 ly một ngày giá 35.000₫. Tờ đếm ra 90 ly, tức mặt bằng này chỉ gánh nổi giá thuê quanh 14 triệu. Chủ nhà đòi 18 triệu, tôi có con số để mặc cả.

Bước cuối là kiểm chứng: ngồi trong quán bên cạnh một buổi, gọi một ly, đếm hoá đơn qua quầy trong một tiếng. Khớp với cột ba thì tờ đếm đúng, lệch gấp đôi thì bạn đếm sai một cột nào đó.

Điều tờ đếm không nói: bao nhiêu quán đang chia dòng người này

Khảo sát thị trường trước khi mở quán là hai câu hỏi: bao nhiêu người đi qua, và bao nhiêu quán đang đón họ. Tờ đếm chỉ trả lời câu đầu. Trong tầm đi bộ 500 m có thể có ba quán, có thể có mười lăm, và tờ giấy không phân biệt được hai trường hợp đó.

Mốc 500 m lấy từ dự thảo Bộ Công Thương năm 2022, coi cửa hàng tiện lợi "chủ yếu phục vụ khách trong bán kính 500 m" (theo VnExpress). Dự thảo đã rút, nhưng mốc đi bộ mua ly nước thì vẫn dùng được.

Có một câu chuyện trên Kenh14 tôi đọc đi đọc lại. Chủ quán bỏ 220 triệu, thuê 8 triệu một tháng, đối diện trường cấp 2, tờ đếm chắc chắn cho số đẹp. Một năm sau đóng cửa vì "học sinh đã quen quán bên cạnh". Dòng người có thật, nhưng đã có chủ.

Nửa đầu 2025 có hơn 50.000 cửa hàng ăn uống đóng cửa (theo báo cáo iPOS trên Tuổi Trẻ). Tôi không tin tất cả đếm khách sai. Tôi tin nhiều người đếm đúng khách nhưng quên đếm quán.

Vòng đi bộ 20 phút để lập danh sách đối thủ

Sau ca đếm sáng ngày thứ ba, tôi đi bộ một vòng: từ cửa mặt bằng đi 250 m mỗi hướng rồi quay lại, ưu tiên hướng có trường, chợ, văn phòng.

Tờ giấy thứ hai kẻ năm cột: tên quán, số điện thoại trên bảng hiệu, giá ly cà phê đen, số bàn có khách lúc tôi đi ngang, và một dấu nếu là chuỗi. Điểm đánh giá ghi cả điểm lẫn số lượt. Quán 4,8 với 12 lượt và quán 4,3 với 900 lượt là hai câu chuyện khác nhau, tôi có viết riêng ở bài đọc điểm đánh giá đối thủ khi ít đánh giá.

Cột "chuỗi" đừng bỏ: một quán chuỗi cách bạn 150 m có ngân sách khuyến mãi mà bạn không có, và khách quen thương hiệu trước khi quen mặt bạn.

Nếu muốn có danh sách này trước khi ra đường, quét đối thủ trên LocalLeads làm việc đó trong vài giây quanh đúng điểm bạn chấm, bán kính từ 500 m, kèm tên, địa chỉ, điểm đánh giá từng quán và quán nào có số điện thoại, quét miễn phí. Số điện thoại thì vẫn chép từ bảng hiệu. Chọn bán kính bao nhiêu thì bài này có bảng theo ngành.

Ghép hai tờ giấy lại để quyết định

Tờ một cho số ly, tờ hai cho số quán đang chia số ly đó. Tôi chốt theo bảng này:

Kinh nghiệm thuê mặt bằng mở quán cà phê của tôi gói trong hai tờ giấy và năm tiếng đứng đường. Tờ thứ hai, nếu muốn làm trước khi bỏ ba ngày ra đứng, mở quét đối thủ trên LocalLeads và chấm đúng điểm mặt bằng, quét không mất tiền.