# Checklist khảo sát mặt bằng cho chuỗi và nhượng quyền: 12 con số cần có trước khi duyệt điểm mới

URL: https://localleads.io.vn/blog/checklist-khao-sat-mat-bang-chuoi-nhuong-quyen
Ngày: 2026-10-02
Tóm tắt: Khảo sát mặt bằng nhượng quyền và chuỗi: 12 con số cần có cho mỗi điểm ứng viên, mẫu bảng so sánh 3 điểm và phần nào mới phải trả tiền khi quét 5 điểm.

Đội mở rộng chuỗi và bên nhận nhượng quyền có chung một vấn đề: mỗi nhân viên khảo sát mặt bằng một kiểu. Người đếm quán trong 500 m, người đếm trong 2 km; người ghi "khu này đông", người ghi "tiềm năng". Đến lúc họp duyệt, không so sánh được điểm A với điểm B. Bài này đưa ra bộ 12 con số chuẩn hoá cho mọi điểm ứng viên, và cách lấy 10 trong số đó trong vài giây.

## Chuẩn hoá: cùng bán kính, cùng nhóm ngành, cùng mẫu báo cáo

Tiêu chí chọn địa điểm mở chuỗi cửa hàng chỉ có giá trị khi áp dụng giống nhau cho mọi điểm. Ba thứ phải cố định trước khi khảo sát bất kỳ điểm nào:

- **Bán kính:** một con số cho cả chuỗi, ví dụ 2 km cho cà phê, trà sữa, gym; 1 km cho nhà thuốc; 3 km cho nhà hàng.
- **Nhóm ngành cạnh tranh:** ghi rõ ngành chính và ngành gián tiếp, không để mỗi người tự chọn.
- **Mẫu báo cáo:** một bảng, một thứ tự cột.

LocalLeads hợp với cách làm này vì mỗi lượt quét trả về đúng cùng bộ chỉ số, trên cùng nguồn dữ liệu 1,08 triệu cơ sở tại 34 tỉnh thành — điểm ở Hà Nội và điểm ở Cần Thơ đo bằng cùng một thước.

Muốn xem khu của bạn thì gõ địa chỉ mặt bằng vào ô dưới, kết quả hiện ra ngay trong bài.

[Quét đối thủ miễn phí](https://localleads.io.vn/quet-doi-thu)

## 12 con số cho mỗi điểm ứng viên

| # | Con số | Nguồn |
|---|---|---|
| 1 | Tổng đối thủ trong bán kính | Báo cáo quét |
| 2 | Đối thủ đáng kể (≥10 đánh giá) | Báo cáo quét |
| 3 | Mức cạnh tranh /km² (THẤP · VỪA · CAO · GAY GẮT) | Báo cáo quét |
| 4 | Rating trung bình nhóm đáng kể, kèm số mẫu | Báo cáo quét |
| 5 | % đối thủ có website | Báo cáo quét |
| 6 | % đối thủ có số điện thoại | Báo cáo quét |
| 7 | Số cơ sở cùng ngành chính | Bảng theo ngành |
| 8 | Số cơ sở ngành gián tiếp | Bảng theo ngành |
| 9 | Khoảng cách đến đối thủ đáng kể gần nhất | Bản đồ, cột khoảng cách |
| 10 | Số cơ sở chưa phân ngành gần vùng | Báo cáo quét |
| 11 | Ngày dữ liệu (lần cập nhật gần nhất) | Báo cáo quét |
| 12 | Giá thuê / doanh thu kỳ vọng | Tự điền |

Mười một con số đầu lấy từ một lượt quét. Con số 10 và 11 hay bị bỏ qua nhưng quan trọng khi tranh luận trong phòng họp: số chưa phân ngành (toàn dữ liệu khoảng 8%) nhắc mọi người rằng số đếm là mức sàn; ngày dữ liệu cho biết báo cáo cũ hay mới.

Mức cạnh tranh /km² (số 3) được tính trong 1 km quanh tâm điểm, không phụ thuộc bán kính quét, nên so sánh được giữa các điểm dù bạn đổi bán kính cho ngành khác.

## Mẫu bảng so sánh 3 điểm ứng viên

Dán vào Excel hoặc Sheets, mỗi điểm một cột:

| Chỉ số | Điểm A | Điểm B | Điểm C |
|---|---|---|---|
| Tổng đối thủ (2 km) | | | |
| Đáng kể | | | |
| Mức /km² | | | |
| Rating TB (số mẫu) | | | |
| % website / % SĐT | | | |
| Cùng ngành / gián tiếp | | | |
| Đối thủ đáng kể gần nhất (m) | | | |
| Chưa phân ngành | | | |
| Ngày dữ liệu | | | |
| Giá thuê/tháng | | | |
| Doanh thu kỳ vọng | | | |
| Đề xuất | | | |

Quy ước nhỏ giúp bảng có giá trị: ghi rating luôn kèm số mẫu ("4,2★ / 38"), và không điền "đông" hay "tiềm năng" vào bất kỳ ô nào.

## Dành cho môi giới mặt bằng: gửi báo cáo thay vì nói "khu này tiềm năng"

Môi giới hay bị khách hỏi "khu này có đông đối thủ không" và trả lời bằng cảm giác. Thay vào đó: quét 2 km quanh mặt bằng, tải báo cáo HTML — có bản đồ vệ tinh, sidebar liệt kê từng cơ sở với rating và khoảng cách, bộ lọc — và gửi kèm tin nhắn chào mặt bằng. In ra PDF nếu khách muốn giấy. Một báo cáo có bản đồ và con số thuyết phục hơn mười câu "tiềm năng lắm".

## Chi phí: quét 5 điểm không mất tiền

Quét thì miễn phí ở mọi bán kính, kể cả tên từng đối thủ, file Excel và báo cáo bản đồ. Năm điểm ứng viên, quét bao nhiêu lần cũng không mất tiền. Hàng "Gần đây" lưu các lượt quét cũ, họp lại tuần sau bấm vào là quét lại đúng điểm đó.

Phần trả tiền là báo cáo AI đọc review đối thủ. Gói Cơ bản 99.000₫ đọc 40 đối thủ nhiều đánh giá nhất, gói Chuyên sâu 299.000₫ đọc tới 300 đối thủ, gói Toàn diện 599.000₫ so sánh tối đa 3 điểm trong một báo cáo. Không cần mua cho cả năm điểm, chỉ mua cho điểm lọt vòng cuối.

Nếu chưa chốt khu vực, quét 25 km một lần với 1 ngành để thấy cả thành phố, rồi mới quét 2 km từng điểm. Cách chọn bán kính ở [bài nên quét bán kính bao nhiêu km](https://localleads.io.vn/blog/nen-quet-ban-kinh-bao-nhieu-km), giá các gói nạp tiền ở [trang giá](https://localleads.io.vn/pricing).

Để hình dung mật độ toàn thành phố trước khi chọn điểm, [danh sách nhà hàng tại TP.HCM](https://localleads.io.vn/danh-sach/restaurant/ho-chi-minh) liệt kê sẵn các cơ sở kèm rating.

## Những gì vẫn phải làm tay

Dữ liệu công khai không có tín hiệu đóng cửa đáng tin, không đo được lưu lượng người qua, không biết giá thuê. Nên quy trình đầy đủ là: quét → điền 11 số → đi thực địa lấy số cuối và kiểm tra 10 đối thủ đáng kể gần nhất còn mở không → họp duyệt. Dữ liệu không thay bước thực địa, nó làm bước thực địa ngắn hơn và có mục tiêu.

---

Quét điểm ứng viên đầu tiên ngay bây giờ — [quét thử miễn phí](https://localleads.io.vn/quet-doi-thu), số liệu và tên từng đối thủ hiện đủ mà không cần nạp tiền.